La Compra con Alquiler Garantizado, también conocida como Sale & Leaseback en los países anglosajones, le permite a un inversor adquirir una vivienda para su rentabilización mediante alquiler, pero teniendo desde el primer momento el inquilino de la misma, ya que se trata de viviendas de las que son titulares personas, normalmente mayores de 70 años, que lo que desean es obtener el precio de la venta de su casa pero permaneciendo en la misma como inquilinos. Para ello, de forma simultánea a la firma de la Escritura de Venta, se formaliza un Contrato de Alquiler con el comprador hasta su fallecimiento (modalidad vitalicia) o por el plazo que la Persona Mayor estime oportuno (modalidad temporal, a 5, 8, 10 años, etc.).
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¿Cómo funciona la Compraventa con Alquiler Garantizado?
Las operaciones de Compraventa con Alquiler o Sale & Leaseback que gestiona Grupo Retiro son analizadas y asesoradas por nuestro equipo de profesionales para que las condiciones económicas de las mismas se ajusten en cada momento a la situación de mercado. No obstante, como en cualquier compraventa y/o arrendamiento las partes serán libres para determinar las condiciones jurídicas y económicas finales de cada transacción.
- Precio de Compra: para fijar este precio se realiza un análisis comparativo del valor de mercado en la zona complementado con la emisión de diversas tasaciones AVM con las principales sociedad de tasación, valoramos también la posible proyección de revalorización a futuro, así como los costes de la Comunidad de Propietarios (ITE, reformas necesarias, mejoras de la vivienda), los tributos (IBI y Tasa Residuos Urbanos), etc.
- Precio de alquiler: la renta mensual se determina conforme al valor de mercado para viviendas de similares características (ubicación, superficie, antigüedad, estado de conservación, servicios comunitarios, etc.)Precio de alquiler: la renta mensual se determina conforme al valor de mercado para viviendas de similares características (ubicación, superficie, antigüedad, estado de conservación, servicios comunitarios, etc.)
- Condiciones finales de la operación: a partir de los precios de venta y de alquiler de la vivienda, se analiza la rentabilidad que tendrá la operación para el comprador, garantizando que la misma se ajuste al máximo a las rentabilidades medias de alquiler de viviendas en la zona. Esto implica que en determinadas operaciones, los precios de venta de estos inmuebles lleven un descuento de entre un 10% – 25% respecto al precio de mercado, para alcanzar las rentabilidades demandadas por los inversores.
- Gastos e impuestos que tiene que asumir el comprador de una vivienda con alquiler garantizado o sale & leaseback: El comprador de la propiedad, asumirá los gastos e impuestos propios de cualquier compraventa, es decir, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como los honorarios de Notario y del Registro de la Propiedad. Si se establece un aplazamiento del precio de la compraventa el mismo se garantizará en Escritura mediante la correspondiente Condición Resolutoria, la cual conlleva un Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que será también a cargo del comprador. En relación a los gastos anuales de la vivienda, como en cualquier arrendamiento, el propietario asumirá todos los gastos de la Comunidad y del IBI, mientras que el inquilino se hará cargo de los suministros de la vivienda y de la Tasa de Residuos Urbanos si existiera.
¿EN QUÉ PODEMOS AYUDARLE?
Tipos de Compraventa con Alquiler Garantizado
Las modalidades o tipos de Leaseback varían en función del plazo del arrendamiento que quiera establecer el vendedor, ya que en todos los casos el esquema básico consiste en la venta de una propiedad en la que el vendedor (Persona Mayor) constituye de forma simultánea un Contrato de Arrendamiento sobre la propiedad que transmite.
- Modalidad de Compra con Alquiler Vitalicio / Sale & Lease back vitalicio: a la venta de la vivienda se formaliza un Contrato de Alquiler Vitalicio, de tal forma que el vendedor se garantiza el poder permanecer como inquilino de la propiedad hasta su fallecimiento o hasta que decidiera dar por finalizado dicho arrendamiento, si bien se suele establecer la obligación de permanencia durante un número mínimo de años. Los plazos medios de utilización de las viviendas por parte de las Personas Mayores suelen estar entre los 10 y los 15 años.
- Modalidad de Compra con Alquiler Temporal / Sale & lease back temporal: en este caso, la operación de Leaseback se lleva a cabo mediante la venta de la vivienda y la firma simultánea de un Contrato de Arrendamiento por un plazo determinado (5, 7, 10, etc.), transcurrido el cual el contrato quedará extinguido.
Ventajas de las Compraventas con Alquiler Garantizado
Las principales ventajas que la Compraventa con Alquiler Garantizado tiene para los compradores de los inmuebles son las siguientes:
- Realizar una inversión inmobiliaria garantizando desde el principio la rentabilidad de la misma, ya que con la compraventa se realiza simultáneamente con el establecimiento de un Contrato de Alquiler donde el vendedor se convierte en inquilino abonando una renta mensual que esté acorde con el precio de mercado y que tenga la oportuna actualización de la Renta en función del IPC que corresponda cada año. Olvídese de tener que actualizar o reformar la vivienda para comenzar a alquilarla, de buscar al inquilino, perdiendo meses sin poder cobrar, o de ir sufriendo los permanentes cambios de arrendatarios y con ello los nuevos gastos de “lavado de cara” de la vivienda. Las rentabilidades de estas operaciones estarán en el entorno del 5% al 7%.
- Contar con el “mejor inquilino” a largo plazo: el inquilino de su vivienda es la misma persona que se la ha vendido, por lo que se trata de un “perfecto arrendatario”, ya que cuidará la propiedad como si fuera suya, puesto que a todos los efectos así lo seguirá sintiendo. Además, estos Contratos de Arrendamiento suelen ser a largo plazo, de forma que se garantizará la rentabilidad de la vivienda adquirida desde el primer momento y de forma continuada, sin tener que sufrir periodos sin ingresos.
- Disfrutar de especiales condiciones en las compraventas, debido a que estas operaciones llevan un descuento respecto del valor real de mercado (10% – 25%), y en muchos de los casos, puede abonarse el precio de la vivienda mediante pagos aplazados durante los primeros 2 – 3 años, lo cual mejora la rentabilidad de las operaciones.
- Alquilar la vivienda con la máxima tranquilidad y seguridad: los inquilinos, al ser habitualmente personas jubiladas, contarán con la seguridad que les darán los ingresos que perciben de sus pensiones públicas, además del importante capital que obtienen por la Venta de la vivienda, capitalizándose para pagar la renta mensual sin problemas.
- Incorporar a su patrimonio desde el primer momento un importante activo inmobiliario. Usted es el único propietario de la vivienda, sin limitación de ninguna clase. Es una compraventa convencional con todos los derechos de titularidad.
- Quedar a la expectativa de la futura, y casi segura, revalorización de la vivienda con el paso de los años, al tratarse de alquileres contemplados a medio y largo plazo. Asimismo, es ahora un gran momento para la adquisición de inmuebles, pues los precios ya se han corregido y el recorrido a futuro será según todos los expertos al alza.
- Posibilidad de obtener financiación, ya que el adquirir la plena propiedad del inmueble podrán solicitar un préstamo con la garantía hipotecaria de la vivienda.
Garantías de las Compraventas con Alquiler Garantizado
Al igual que las Personas Mayores, los Inversores tienen garantizados plenamente todos sus derechos, ya que las operaciones de Compraventa con Alquiler Garantizado se realizan con absoluta transparencia y dentro de una total legalidad. En este sentido, las principales garantías de estas operaciones son:
- La compra se formaliza en una Escritura Pública de Compraventa ante Notario, inscribiéndose en el correspondiente Registro de la Propiedad. Si en la compraventa existiera algún aplazamiento del pago, éste se garantiza siempre mediante Condición Resolutoria.
- El Contrato de Alquiler, que se establece de forma simultánea a la Compraventa, se eleva también a público, quedando inscrito igualmente en el Registro de la Propiedad, dando con ello plena garantía jurídica de la situación frente a terceros.
- El Contrato de Alquiler queda redactado por Abogados especializados en este producto que garantizan su plena fidelidad a las exigencias de la LAU, velando por los intereses de ambas partes. Asimismo, se cumplimentan todas las exigencias legales: liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y depósito de la fianza frente a los Organismos municipales pertinentes.
- La Renta pactada está sujeta, como marca la Ley, a su correspondiente actualización, por lo que la misma se revalorizará o depreciará conforme al IPC anual, lo cual conlleva que el Alquiler estará siempre ajustado a las condiciones de precio que en cada momento haya en el mercado.
- Conforme a lo establecido en el art. 16.4 de la LAU, y al ser con Contratos de Arrendamiento de duración superior a 3 años, se fija la imposibilidad de subrogación en el Alquiler de la vivienda de terceras personas tras el fallecimiento del inquilino.
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