Este atípico 2020 nos ha “obligado” a buscar soluciones para poder rentabilizar algunos bienes inmuebles en los que habíamos invertido.
Sobre todo, en los locales comerciales, cuya oferta ha crecido al mismo ritmo que han cerrado negocios en España debido a la grave crisis económica que asola el país.
Ya en Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal.
Requisitos para transformar un local comercial y reconvertirlo en vivienda para el alquiler
A priori, un local comercial no es legalmente una vivienda, hay que tramitar una serie de licencias y llevar a cabo una serie de reformas que os vamos a detallar a continuación:
Al realizar obras o reformas, se considera que se está construyendo una obra nueva, por lo que primero habría que solicitar un cambio de uso y, una vez finalizadas las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación (Será necesaria la figura de un arquitecto que realice el proyecto)
Una vez realizado esto, hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.
El local a convertir en vivienda debe cumplir una serie de requisitos de acuerdo con las condiciones de habitabilidad establecidas por la normativa urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local en cuestión. Estas dependen de cada ayuntamiento, por ejemplo, en Madrid son:
- Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados o 25 metros cuadrados, si lo que se quiere es realizar un estudio.
- Nivel de suelo: Ninguna vivienda tendrá pieza habitable alguna (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera.
- Será obligatorio ocupar una fachada en una longitud superior a 3 metros.
- Habrá una pieza habitable tangente al espacio exterior con una superficie útil superior a 12 metros cuadrados.
- Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, contará con una chimenea para su evacuación directamente a cubierta
- La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 250 cm, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 cm en el resto.
- Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de 203 cm de altura y 825 mm de anchura.
- Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 203 cm de altura, de 625 mm de anchura para los cuartos de aseo y 725 mm para el resto de las piezas.
- Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
- Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la pieza.
- Para que una ventana se pueda computar a efectos de ventilación e iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo “velux” ni claraboyas salvo en las plantas ático. Además, la ventana ha de dar a la vía pública (calle) o a un patio interior de como mínimo 3×3 m.
- Debe cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios.
Las principales limitaciones para obtener la licencia de cambio de uso, es el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.
Otras consideraciones que se deberían tener a la hora de la distribución son:
- La superficie mínima de las estancias:
- Dormitorio doble: 10 metros cuadrados.
- Dormitorio individual 6 metros cuadrados.
- Salón 10 metros cuadrados.
- Cocina: 5 metros cuadrados
** Si queremos hacer un salón-cocina, tiene que tener como mínimo 14 metros cuadrados.
- Aseo: 1,5 metros cuadrados.
- El pasillo de la vivienda debe tener un ancho mínimo de 85 metros cuadrados.
Reconvertir un local comercial en una vivienda para destinarla al alquiler es una nueva oportunidad de inversión.
