La subrogación es uno de los tipos de hipoteca más usados hoy en día.
Habría dos tipos:
- Subrogación personal o subjetiva: Cambiaremos alguno de los titulares o avalistas. Este tipo es el que se podría dar en el caso de la venta de la nuda propiedad con más facilidad. Si hablamos de este tipo de subrogaciones tendremos que hablar de dos grandes grupos:
- Las subrogaciones de deudor: Son aquellas en las que se sustituye el deudor; cuando un particular vende un inmueble hipotecado y se pacta, de común acuerdo con el acreedor (entidad bancaria), que parte del pago se realiza asumiendo la deuda del vendedor. Se trata de una mecánica muy habitual y antigua en la que por la entidad en la que nos subroguemos no pagaremos impuesto de actos jurídicos documentados.
- Por otra parte están las subrogaciones de acreedor. Esta es mucho más reciente y nace con el fin de estimular la competencia entre entidades bancarias, favorecer la conversión de las hipotecas fijas en variables y aprovechar el previsible descenso de los tipos de interés. El Gobierno dictó una Ley, en la que se permitía a través de un procedimiento muy marcado, cambiar de Banco nuestra hipoteca, cambiar de acreedor. Para ello no tenemos que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad y nos ahorramos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Subrogación real u objetiva: Cambiaremos el bien hipotecario
¿Cuánto cuesta?
- Gastos de comisión de subrogación
- Gastos de notaría
- Gastos de gestoría
- Gastos de inscripción en el registro de la propiedad
- También es habitual que el banco exija una nueva tasación del inmueble y el gasto correrá a cargo del deudor
Antes de realizar una subrogación debemos estudiar y hacer una comparativa de los gastos que conlleva y del ahorro que supone.
¿Qué condiciones mejoran al subrogar la hipoteca?
- Interés hipotecario: Mediante una subrogación de hipoteca podremos rebajar o cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca variable a otra a tipo fijo.
- Cláusulas “abusivas”: Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo,podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH.
- El plazo de reembolso:También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario.
